Le lease-back: obtenir des fonds grâce à son bien immobilier
Afin d’obtenir des financements, une entreprise propriétaire peut opter pour la solution du lease-back. L’opération n’est cependant pas toujours pertinente. Décryptage.
Lorsque son entreprise fait face à un besoin de financement tout en étant propriétaire, il est possible d’utiliser son bien pour répondre à ce besoin. C’est l’objet du lease-back.
Cette opération consiste à céder le bien immobilier à une société de crédit-bail et à souscrire ensuite un crédit-bail, pour une période donnée, sur ce même bien. Ainsi, l’entreprise encaisse le prix de cession du bien, ce qui lui permet d’améliorer sa trésorerie tout en en conservant la jouissance de ses locaux pour lesquels elle verse un loyer au crédit-bailleur. Une option de rachat est prévue au terme du crédit-bail, permettant à l’entreprise de redevenir propriétaire de son immobilier moyennant un prix fixé au contrat.
Document à téléchargerCrédit-bail: une alternative pour acquérir un bien immobilier
Devenir propriétaire en tant que chef d’entreprise nécessite de bien choisir son option de financement. En cas de manque de fonds propres et si l’emprunt n’est pas une solution envisageable, le crédit-bail est une alternative possible. Avantages et inconvénients.
Pour acquérir des locaux, une entreprise dispose de différents moyens. Elle peut devenir propriétaire en finançant cette acquisition grâce à ses fonds propres ou par exemple recourir à un emprunt pour réaliser son achat. Le crédit-bail constitue une autre manière de réaliser cet investissement. Il s’agit pour l’entreprise, de solliciter une société de crédit-bail, qui achète et devient propriétaire du bien immobilier. Elle le lui loue ensuite par le bais d’un contrat de crédit-bail qui prévoit, à l’issue de son terme – généralement entre douze et vingt ans – une option d’achat, permettant à l’entreprise de devenir propriétaire pour un prix fixé à l’avance.
SCI propriétaire: choisir son régime fiscal
Acquérir les locaux de son entreprise via une société civile immobilière (SCI) fait partie des options du chef d’entreprise. Cette solution qui possède des avantages notamment lors d’une transmission, nécessite une réflexion sur sa dimension fiscale.
Lorsque le chef d’entreprise décide de faire détenir ses locaux par une société civile immobilière (SCI), il peut être confronté au choix de son régime fiscal. La plupart des SCI sont en effet assujetties de droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR) mais peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
« Le plus souvent, la question se pose à la création de la SCI. Dès lors que l’investissement immobilier est conséquent, le choix de l’impôt sur les sociétés est souvent incontournable », constate Christophe Bonhomme, avocat du cabinet BG2A, membre de Juris Défi. En effet, pendant la phase de remboursement du prêt consenti par la banque pour acquérir le bien, la SCI encaisse les loyers dus par la société d’exploitation, utilisatrice du local, et rembourse les échéances d’emprunt auprès de sa banque.
Immobilier d’entreprise: les enjeux d’une acquisition des locaux via une SCI
La constitution d’une société civile immobilière (SCI) pour acquérir les locaux de son entreprise fait partie des options de gestion de l’immobilier d’entreprise. Mais avant de la retenir, mieux vaut s’entourer d’experts pour bien mesurer l’intérêt d’un tel choix et ses implications.
Et pourquoi pas dédier une société civile immobilière (SCI) à l’acquisition de ses locaux d’entreprise ? Plutôt que de faire acheter les locaux nécessaires au développement de son activité par sa société d’exploitation, le chef d’entreprise peut en effet les faire détenir par une autre structure, comme une SCI.
Le principe ? Au moment de devenir propriétaire des locaux, le chef d’entreprise constitue une SCI, qui emprunte pour financer cet achat et devient propriétaire du bien. Ce dernier est ensuite loué à l’entreprise par le biais d’un bail. « Il importe que celui-ci soit bien rédigé et que le loyer corresponde aux conditions du marché. Un échange entre l’avocat, l’expert-comptable et le notaire de l’entrepreneur permet de trouver les solutions les plus pertinentes », souligne Pascal Morin, notaire à Avrillé et président de Juris Defi. Mieux vaut prévoir ce schéma dès l’acquisition car la transmission des locaux du dirigeant ou de sa société d’exploitation à la SCI par le biais d’une vente ou d’un apport a posteriori génère un coût fiscal non négligeable.
Immobilier d’entreprise: quand la société est propriétaire
Acquérir un bien immobilier via son entreprise présente des avantages pour le dirigeant. Mais si ce montage se révèle relativement simple, il n’est pas sans risque.
Utilisatrice des locaux nécessaires à son activité, une entreprise peut aussi en devenir propriétaire. En privilégiant ce choix, plutôt que d’acquérir lui-même les murs ou de créer une structure à part pour les détenir, le chef d’entreprise opte pour une solution relativement simple sur le plan de la gestion administrative et juridique.
C’est en effet sa société, soit une seule une même structure, qui héberge l’activité et l’immobilier. Nul besoin dans ce cas de conclure un bail commercial et de le réviser régulièrement ou de payer un loyer. Pour l’entreprise, la détention d’un bien immobilier est aussi un moyen d’asseoir sa solidité financière. Inscrit au bilan, il peut ainsi servir de garantie et faciliter l’octroi de crédits par les banques.
Entrepreneur individuel: faut-il inscrire son local à l’actif de son entreprise?
Au moment d’acquérir son local professionnel, l’entrepreneur est face à deux options: en devenir directement propriétaire ou l’inscrire au bilan de l’actif de son entreprise. Si la propriété directe semble s’imposer davantage pour l’entrepreneuriat individuel, il est parfois nécessaire de choisir l’autre option. Enjeux de ces deux possibilités.
Est-il opportun de devenir directement propriétaire de son local professionnel ? Lorsqu’un entrepreneur individuel a besoin d’acquérir un espace de travail ou par exemple un atelier pour exercer son activité, cette option peut lui sembler la solution la plus évidente. Elle offre effectivement l’avantage d’une certaine simplicité comparée à la création d’une structure spécifique dédiée à la détention de cet immobilier.
Immobilier d’entreprise: définir votre stratégie
Faut-il détenir l’immobilier de son entreprise et si oui comment? La gestion des locaux professionnels soulève bien des questions et implique des décisions qui peuvent avoir un impact considérable sur l’évolution de l’entreprise. Eclairage.
Qu’il soit déjà locataire d’un bien immobilier ou qu’il cherche des murs pour héberger et lancer son activité, le chef d’entreprise peut être amené à se poser la question de l’acquisition de locaux. Un choix important dont l’ensemble des aspects ne sont parfois pas pris en compte. « Cela ne fait pas toujours l’objet d’une stratégie : le chef d’entreprise est souvent happé par les problématiques concrètes du moment ou guidé par les conditions posées par les banques à leur financement », constate Christophe Bonhomme, avocat et membre de Juris Défi.
Pourtant cette décision mérite que l’on prenne le temps de s’y arrêter. « L’investissement immobilier doit s’intégrer dans une réflexion globale du dirigeant sur son patrimoine personnel et professionnel et son évolution dans le temps », souligne Olivier Sanchez, associé chez Yzico, membre du groupement France Défi.
Au-delà de son utilité pour l’entreprise, l’immobilier peut par exemple servir à constituer un complément de revenus dans la perspective de la retraite du dirigeant, ou un capital à transmettre à ses enfants.
Lean management: vers une amélioration des performances?
Le lean management est une méthode pour réduire ses coûts de production. Popularisée par Toyota, elle est loin de faire l’unanimité en France.
Quel chef d’entreprise ne rêverait pas de fabriquer l’exacte quantité de produits attendue par sa clientèle ?
C’est en substance l’objectif du lean management. Cette technique consiste à optimiser au maximum son processus de fabrication en réduisant les stocks et les coûts inutiles. Grâce à une politique de flux tendus et de juste-à-temps, fondée sur la réduction des délais entre la commande ou l’offre du produit et sa livraison.
Mais pour un modèle de réussite comme celui mis en place par Toyota, combien d’entreprises sont de pâles copies qui n’en ont pas saisi les subtilités ? Beaucoup, selon Michel Sailly, auteur de Démocratiser le travail, un nouveau regard sur le lean management.
Il s’agit de réduire les coûts et impliquer les salariés…
Réforme du Code du travail: ce que vont changer les ordonnances pour les chefs d’entreprise
Vendredi 22 septembre, le Président de la République a signé les ordonnances visant à réformer le Code du travail.
Le point sur les changements qu’impliquent ces nouveaux textes.
Cette fois c’est officiel. Emmanuel Macron a signé vendredi les ordonnances pour réformer le code du travail, publiées dès samedi au journal officiel. Les mesures contenues dans ces quelque 150 pages sont donc d’ores et déjà entrées en vigueur, même s’il faudra un dernier vote du Parlement pour leur donner force de loi et plusieurs décrets pour en préciser certains détails.
Les chefs d’entreprise vont devoir intégrer rapidement la manière de les appliquer. Ils peuvent pour cela s’appuyer sur leur expert-comptable. « Nous avons un rôle d’accompagnement et de pédagogie pour leur permettre d’assimiler les lois, et de comprendre comment en tirer profit », rappelle Philippe Guermeur, le président de France Défi dans une interview sur le sujet. Tour d’horizon des principales évolutions à connaître.
Travailler avec son intercommunalité
Selon le champ d’activités de l’association, il faudra s’adresser soit à la commune, soit à l’intercommunalité. Les compétences des premières ne sont pas celles des secondes et vous n’obtiendrez rien si vous vous trompez de porte!
Les établissements publics de coopération intercommunale
La coopération entre les communes est mise en œuvre au sein d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). C’est le nom officiel et générique des intercommunalités en tout genre (voir tableau ci-dessous). L’organe délibérant de l’EPCI est un comité syndical ou un conseil communautaire. Il fonctionne de manière similaire à un conseil municipal (article L 5211-1 du Code général des collectivités territoriales – CGCT). Il règle, par ses délibérations, les affaires qui sont de la compétence de l’EPCI et se réunit au moins une fois par trimestre, sur convocation du président. Sauf demande de huis clos, comme pour les conseils municipaux, ses délibérations sont publiques.