Investissement immobilier: les alternatives à la SCI

Il est courant, lorsque nous parlons d’investissements immobiliers, de penser à la SCI. Il est vrai qu’elle présente de nombreux avantages comme la transmission du patrimoine, le choix d’imposition et d’autres encore. Toutefois, il existe d’autres alternatives qui peuvent être pertinentes en fonction de votre stratégie d’investissement.
La SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles, qui se distinguent des sociétés commerciales par leur obligation d’avoir un objet civil. C’est une forme sociale qui permet à des associés d’investir à plusieurs dans l’immobilier, notamment par la mise en location d’un logement. L’Article 1845 du Code Civil stipule : « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »
Les sociétés civiles ne peuvent donc pas exercer une activité commerciale par nature. Elle exclut alors la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP). Or en pratique, la SCI peut proposer des logements en meublés si elle opte pour l’impôt sur les sociétés.
Nous abordons, en détail, dans cet article, ces différents statuts.

1. Les sociétés civiles immobilières (SCI)

Ce statut donne la possibilité à plusieurs personnes d’investir ensemble dans un projet immobilier. Cette forme juridique présente de nombreux avantages et les quelques inconvénients que nous allons détailler ci-dessous :

Les avantages :
– Facilite la gestion et la transmission du patrimoine : en effet, elle facilite la constitution (mise en commun des moyens financiers pour faciliter l’obtention de financements bancaires), la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier (possibilité d’effectuer des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits). Il existe différents montages pour répondre aux besoins des créateurs de SCI tels que le démembrement des parts sociales, la création d’une holding ;
– Pas de capital minimum (1€ symbolique) ;
– Les associés peuvent aménager assez librement les statuts en les adaptant à leurs besoins (prises de décision, cessions de parts sociales par exemple) ;
– Choix du régime d’imposition (IS ou IR).

Les inconvénients :
– Responsabilité illimitée des associés proportionnellement à leur participation au capital social, c’est-à-dire que le patrimoine personnel peut servir à payer les dettes de la SCI ;
– Formalités de création identiques à une société (immatriculation au RCS, publication au JO, …) ;
– Obligations administratives, comptables et fiscales plus importantes que l’acquisition en nom propre : tenir une comptabilité, une déclaration de résultats et un formalisme juridique assez lourd (convocation des associés en assemblée générale et les faire statuer sur les comptes de l’année) ;
– 2 associés minimum.

(…)

ACDL Expertise peut vous accompagner pour étudier la configuration qui correspond le mieux à votre projet et votre situation personnelle. De plus n’hésitez pas à consulter le site Avenue des investisseurs pour approfondir le sujet, vous trouverez par exemple d’autres informations concernant le statut LMNP.

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