Acquérir un bien grâce au démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier. Ce montage nécessite cependant l’accompagnement d’un professionnel pour être bien réalisé. Décryptage.
La définition d’une stratégie pour acquérir et détenir l’immobilier d’entreprise répond souvent à plusieurs objectifs, pas toujours conciliables. C’est notamment le cas sur le plan fiscal, où le régime d’imposition du propriétaire du bien – impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés – présente des avantages et inconvénients différents à court ou à long terme. A cet égard, le démembrement de propriété constitue souvent une solution intéressante. « Cela permet de bénéficier du meilleur des deux mondes », résume Olivier Dupont, responsable d’O2 Patrimoine, filiale du cabinet 3G Gadras, membre du groupement France Défi.
Document à téléchargerLe bail à construction: se constituer un patrimoine personnel
Le bail à construction est un dispositif qui recèle de nombreux avantages pour acquérir un bien immobilier. Le chef d’entreprise peut notamment l’utiliser pour se constituer un patrimoine immobilier personnel. Focus.
Lorsqu’il se lance dans un projet immobilier pour son entreprise, le dirigeant cherche d’abord à répondre aux besoins de son activité. Mais cette démarche s’inscrit aussi souvent dans une stratégie patrimoniale personnelle. A cet égard, le bail à construction constitue une méthode originale comportant de nombreux avantages pour acquérir des locaux.
Il s’agit d’un contrat de location particulier, par lequel le bailleur, propriétaire d’un terrain, le met à disposition d’un preneur qui s’engage à y édifier des constructions. Ces dernières sont, sauf stipulations contraires, remises au propriétaire du terrain à l’issue du contrat, dont la durée est obligatoirement comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.
Immobilier d’entreprise: quand la société est propriétaire
Acquérir un bien immobilier via son entreprise présente des avantages pour le dirigeant. Mais si ce montage se révèle relativement simple, il n’est pas sans risque.
Utilisatrice des locaux nécessaires à son activité, une entreprise peut aussi en devenir propriétaire. En privilégiant ce choix, plutôt que d’acquérir lui-même les murs ou de créer une structure à part pour les détenir, le chef d’entreprise opte pour une solution relativement simple sur le plan de la gestion administrative et juridique.
C’est en effet sa société, soit une seule une même structure, qui héberge l’activité et l’immobilier. Nul besoin dans ce cas de conclure un bail commercial et de le réviser régulièrement ou de payer un loyer. Pour l’entreprise, la détention d’un bien immobilier est aussi un moyen d’asseoir sa solidité financière. Inscrit au bilan, il peut ainsi servir de garantie et faciliter l’octroi de crédits par les banques.
Immobilier d’entreprise: définir votre stratégie
Faut-il détenir l’immobilier de son entreprise et si oui comment? La gestion des locaux professionnels soulève bien des questions et implique des décisions qui peuvent avoir un impact considérable sur l’évolution de l’entreprise. Eclairage.
Qu’il soit déjà locataire d’un bien immobilier ou qu’il cherche des murs pour héberger et lancer son activité, le chef d’entreprise peut être amené à se poser la question de l’acquisition de locaux. Un choix important dont l’ensemble des aspects ne sont parfois pas pris en compte. « Cela ne fait pas toujours l’objet d’une stratégie : le chef d’entreprise est souvent happé par les problématiques concrètes du moment ou guidé par les conditions posées par les banques à leur financement », constate Christophe Bonhomme, avocat et membre de Juris Défi.
Pourtant cette décision mérite que l’on prenne le temps de s’y arrêter. « L’investissement immobilier doit s’intégrer dans une réflexion globale du dirigeant sur son patrimoine personnel et professionnel et son évolution dans le temps », souligne Olivier Sanchez, associé chez Yzico, membre du groupement France Défi.
Au-delà de son utilité pour l’entreprise, l’immobilier peut par exemple servir à constituer un complément de revenus dans la perspective de la retraite du dirigeant, ou un capital à transmettre à ses enfants.