Transmission d’entreprise: savez-vous à quoi sert la lettre d’intention?
La lettre d’intention matérialise la volonté de l’acquéreur de poursuivre les négociations avec le cédant et sécurise ainsi la suite des discussions pour les deux parties.
Décider d’acquérir une entreprise nécessite de bien la connaître. Mais pour un cédant diffuser certaines informations cruciales ne peut se faire sans certaines précautions. C’est cette contradiction que résout la lettre d’intention. Rédigée par l’aspirant acquéreur, après de premiers échanges avec le propriétaire, elle témoigne de la volonté des deux parties de poursuivre ensemble les discussions en vue de la cession de l’entreprise.
« Ce document n’est pas obligatoire mais il permet d’avancer en rassurant les deux parties et de cadrer la suite des négociations. On le voit de plus en plus dans les opérations et ce sont parfois les banquiers qui le demandent à l’acquéreur pour monter son dossier de financement », constate Philippe Silva, expert-comptable du cabinet Silva, membre de France Défi.
Lettre d’intention : une assurance de confidentialité
Sa rédaction est libre. « Elle peut se résumer à une seule page comme prendre la forme d’un document très détaillé », illustre le spécialiste. Mais elle permet de sécuriser la suite des discussions pour le vendeur comme pour l’acquéreur. La lettre comporte ainsi généralement une clause de confidentialité par laquelle l’acheteur s’engage à ne pas divulguer les informations qui lui seront transmises. « Cela va lui permettre d’avoir accès à certains documents et de mener des audits sur l’entreprise ciblée », souligne Philippe Silva. Une clause d’exclusivité peut aussi être intégrée. « Elle permet de bloquer pendant un certain temps les négociations avec d’autres candidats », explique-t-il.
Document à téléchargerComment louer un local à plusieurs associations?
Que ce soit pour des raisons d’économie et de budget ou pour des questions pratiques, toutes les associations n’ont pas forcément besoin de disposer d’un local qui leur soit propre. Quelles sont les meilleures solutions pour partager à plusieurs un même local ? Différentes possibilités sont envisageables : la sous-location, la colocation ou la création d’une association dédiée spécialement à cet effet.
1 – La sous-location
Le propriétaire doit être d’accord
Dans le cas de la sous-location, l’accord du propriétaire est indispensable. Il devra donner sa validation sur la possibilité de sous-louer et sur le montant du loyer de sous-location qui ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Un locataire qui sous-louerait sans autorisation du bailleur (ou malgré son interdiction) pourrait voir son bail résilié. Il n’aurait, en outre, aucun moyen de pression sur un sous-locataire qui refuserait de participer financièrement aux dépenses du logement ou en cas de dégradations. Quant aux sous-locataires, ils ne disposeraient dans ce cas d’aucun droit et pourraient se retrouver mis à la porte du jour au lendemain. Cette autorisation du bailleur suppose donc un certain formalisme et le bailleur est appelé à concourir à l’acte.
Un contrat avec chaque association
En matière de sous-location, l’association locataire doit établir un ou plusieurs contrats avec les associations utilisatrices des locaux. La sous-location constitue donc un contrat distinct du bail principal et obéit à des règles qui lui sont propres, indépendantes des rapports juridiques unissant le propriétaire de l’immeuble au locataire principal. Ainsi, entre le bailleur et le sous-locataire, il n’existe pas, en principe, de lien juridique. Toutefois, si le locataire principal ne paie pas son loyer, le bailleur pourra le réclamer au sous-locataire, mais seulement à concurrence du prix de la sous-location (Article 1753 du Code civil). Entre le locataire principal et le sous-locataire, le locataire principal a tous les droits et obligations du bailleur et le sous-locataire ceux d´un locataire.
Pas-de-porte, droit-au-bail: quelles différences?
Toutes les deux attachées au domaine des baux commerciaux, les notions de pas-de-porte et de droit-au-bail recouvrent des réalités différentes. Le point sur leurs implications.
Lorsqu’un entrepreneur souhaite s’installer dans un local commercial, il peut être amené à verser un pas-de-porte ou un droit-au-bail. S’il s’agit dans les deux cas, d’une somme supplémentaire qu’il devra débourser, ces termes désignent deux notions distinctes.
Payé au propriétaire ou au locataire
Première différence : pas-de-porte et droit au bail ne font pas intervenir les mêmes acteurs. Le premier est une sorte de droit d’entrée versé au propriétaire bailleur du local, généralement quand celui-ci est neuf ou vacant et fait donc l’objet d’un nouveau bail. Le droit au bail, en revanche, est payé au locataire précédent. « C’est généralement le cas quand celui-ci a négocié des conditions de bail très avantageuses. S’il doit partir et qu’aucune clause du bail ne s’y oppose, il va chercher à céder son bail. Le droit au bail est alors une sorte de compensation versée par le nouveau locataire pour le bénéfice des conditions négociées par son prédécesseur », explique Thomas Pommier, expert-comptable associé du cabinet VDB, membre du groupement France Défi.
Crédit-bail: une alternative pour acquérir un bien immobilier
Devenir propriétaire en tant que chef d’entreprise nécessite de bien choisir son option de financement. En cas de manque de fonds propres et si l’emprunt n’est pas une solution envisageable, le crédit-bail est une alternative possible. Avantages et inconvénients.
Pour acquérir des locaux, une entreprise dispose de différents moyens. Elle peut devenir propriétaire en finançant cette acquisition grâce à ses fonds propres ou par exemple recourir à un emprunt pour réaliser son achat. Le crédit-bail constitue une autre manière de réaliser cet investissement. Il s’agit pour l’entreprise, de solliciter une société de crédit-bail, qui achète et devient propriétaire du bien immobilier. Elle le lui loue ensuite par le bais d’un contrat de crédit-bail qui prévoit, à l’issue de son terme – généralement entre douze et vingt ans – une option d’achat, permettant à l’entreprise de devenir propriétaire pour un prix fixé à l’avance.
Immobilier d’entreprise: les enjeux d’une acquisition des locaux via une SCI
La constitution d’une société civile immobilière (SCI) pour acquérir les locaux de son entreprise fait partie des options de gestion de l’immobilier d’entreprise. Mais avant de la retenir, mieux vaut s’entourer d’experts pour bien mesurer l’intérêt d’un tel choix et ses implications.
Et pourquoi pas dédier une société civile immobilière (SCI) à l’acquisition de ses locaux d’entreprise ? Plutôt que de faire acheter les locaux nécessaires au développement de son activité par sa société d’exploitation, le chef d’entreprise peut en effet les faire détenir par une autre structure, comme une SCI.
Le principe ? Au moment de devenir propriétaire des locaux, le chef d’entreprise constitue une SCI, qui emprunte pour financer cet achat et devient propriétaire du bien. Ce dernier est ensuite loué à l’entreprise par le biais d’un bail. « Il importe que celui-ci soit bien rédigé et que le loyer corresponde aux conditions du marché. Un échange entre l’avocat, l’expert-comptable et le notaire de l’entrepreneur permet de trouver les solutions les plus pertinentes », souligne Pascal Morin, notaire à Avrillé et président de Juris Defi. Mieux vaut prévoir ce schéma dès l’acquisition car la transmission des locaux du dirigeant ou de sa société d’exploitation à la SCI par le biais d’une vente ou d’un apport a posteriori génère un coût fiscal non négligeable.
Immobilier d’entreprise: quand la société est propriétaire
Acquérir un bien immobilier via son entreprise présente des avantages pour le dirigeant. Mais si ce montage se révèle relativement simple, il n’est pas sans risque.
Utilisatrice des locaux nécessaires à son activité, une entreprise peut aussi en devenir propriétaire. En privilégiant ce choix, plutôt que d’acquérir lui-même les murs ou de créer une structure à part pour les détenir, le chef d’entreprise opte pour une solution relativement simple sur le plan de la gestion administrative et juridique.
C’est en effet sa société, soit une seule une même structure, qui héberge l’activité et l’immobilier. Nul besoin dans ce cas de conclure un bail commercial et de le réviser régulièrement ou de payer un loyer. Pour l’entreprise, la détention d’un bien immobilier est aussi un moyen d’asseoir sa solidité financière. Inscrit au bilan, il peut ainsi servir de garantie et faciliter l’octroi de crédits par les banques.
Entrepreneur individuel: faut-il inscrire son local à l’actif de son entreprise?
Au moment d’acquérir son local professionnel, l’entrepreneur est face à deux options: en devenir directement propriétaire ou l’inscrire au bilan de l’actif de son entreprise. Si la propriété directe semble s’imposer davantage pour l’entrepreneuriat individuel, il est parfois nécessaire de choisir l’autre option. Enjeux de ces deux possibilités.
Est-il opportun de devenir directement propriétaire de son local professionnel ? Lorsqu’un entrepreneur individuel a besoin d’acquérir un espace de travail ou par exemple un atelier pour exercer son activité, cette option peut lui sembler la solution la plus évidente. Elle offre effectivement l’avantage d’une certaine simplicité comparée à la création d’une structure spécifique dédiée à la détention de cet immobilier.